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La baisse des prix est-elle finie ? Est-elle favorable à une reprise des transactions ? Oui. Le manque crucial de biens à vendre là où existe une forte demande, qui explique cette résistance des prix dans les villes, stimule les augmentations désormais observées par les agents immobiliers. Les candidats à l'achat avaient cru à la prophétie d'une chute magistrale des valeurs... En vain puisque, en face, les vendeurs préféraient garder leurs biens dans l'attente, eux aussi, de jours meilleurs. Cette disparition des reventes a conduit à une contraction des volumes des transactions, tombés de 800.000 en 2007 à 550.000 l'an dernier. Les ventes ont ainsi baissé de 15 % à 25 % selon les régions entre  2008 et 2009, après un recul de 10 % à 15 % sur 2007. Les transactions ont augmenté de près de 12 % sur un an au troisième trimestre en Ile-de-France, avec une nouvelle hausse attendue au dernier trimestre. Sur un marché qui s'était figé, la forte demande plaide pour une reprise de la hausse des prix, soutenue par l'arrivée annuelle de 320.000  nouveaux ménages sur un parc accusant un déficit de 900.000 logements.

L'offre neuve ne peut pas compenser ce déficit. Chutant de 415.000 en septembre 2008 à 326.000 un an plus tard, les mises en chantier sont insuffisantes pour éviter une nouvelle hausse des prix et fluidifier les transactions. S'ajoutent à ce constat des coûts de construction que l'indice officiel révèle temporairement à la baisse et qui ne pourront que remonter vu l'évolution attendue des prix des matières premières et de la main-d'oeuvre qualifiée nécessaire à l'application du Grenelle de l'environnement et au renforcement des normes techniques dans le bâtiment.

En ce début de 2010, les stocks de logements neufs sont épuisés. Les promoteurs qui avaient gelé leurs projets et leurs négociations d'achat de terrains ont été pris de court par le rebond des ventes d'appartements suscité, à hauteur de 60 % de leur production, par le dispositif fiscal Scellier. Ils doivent relancer des programmes au plus vite. Or, depuis quelques mois, les prix des terrains augmentent et les constructeurs pratiquent une inquiétante surenchère. Même l'Etat contribue au maintien de prix élevés dans le neuf en octroyant aux investisseurs des réductions fiscales, partiellement confisquées par les circuits de commercialisation. Depuis trente ans, au nom de l'emploi dans le bâtiment, les ministres " défiscalisants " auront quand même permis le développement du parc locatif privé abandonné au fil des ans par les institutionnels.

Seule bonne nouvelle dans le paysage, les conditions de crédit : les taux d'emprunt, aujourd'hui de 3,8 % sur quinze ans, un point de moins qu'il y a un an, redonnent aux ménages une capacité supplémentaire d'achat de leur logement de l'ordre de 12 %, qui, assortie d'un allongement des mensualités de remboursement, améliore leur solvabilité. Quoique la crise et les chiffres du chômage ne soient pas propices à l'engagement immobilier, les banques, pour lesquelles les crédits à la pierre constituent un outil de captation de nouveaux clients, ont repris l'offensive.

La diminution des prix des deux dernières années et la baisse avérée des taux d'intérêt ne font pas de miracle en termes de pouvoir d'achat. Les ménages doivent supporter aussi les frais liés au logement : équipement, fiscalité... et les dépenses de téléphonie et d'informatique... Beaucoup doivent dès lors se contenter de logements plus petits, dont les prix grimpent le plus, d'autant qu'ils n'ont plus l'alternative de l'éloignement des centres-villes, rendue de plus en plus coûteuse par la montée des prix des carburants. Le schéma directeur d'Ile-de-France en cours d'approbation évalue à 1,5 million de logements supplémentaires les besoins à satisfaire dans la seule région francilienne au cours des vingt prochaines années dans un parc qui en compte 5 millions ! On n'y construit les bonnes années que 40.000 unités quand il en faudrait plus de 70.000. On ne pourra remédier à cette situation qu'en augmentant de manière significative et urgente les surfaces de terrains constructibles, restreintes par la rigidité des règles d'urbanisme. Entre le moment du choix du lieu, celui de l'acquisition du terrain, de l'obtention du permis de construire, du montage financier et de la construction, il faut cinq ans ! Une situation désespérante pour la génération actuelle.

ANNICK COLYBES, responsable des dossiers immobilier des " ECHOS